Дозвіл на будівництво
Закон вимагає, щоб будівництво починалося тільки тоді, коли отримано абсолютно всі необхідні нормативні документи. В тому числі, мають бути й документи землевідведення. На практиці інколи може статися так, що забудовники розпочинають будівництво тоді, коли збір документів ще продовжується. Це загрожує не тільки заморожуванням будівництва, а й тим, що покупець житла, котеджу в 200 кв/м і більше після укладання угоди може дізнатися, що він побудований на землі сільгосппризначення.
Як цього не допустити? Перед укладанням договору треба звернутися до юриста, який зможе перевірити, чи є у забудовника дозвіл на будівництво, і чи земельна ділянка має відповідне призначення. Побудувати котедж, де буде дозволено постійне проживання та реєстрація, можна тільки на землі, де дозволено дачне та індивідуальне будівництво.
- дуже не раджу вкладати гроші у будівництво, якщо у забудовника нема повного пакету документів, в тому числі - дозволу на землевідведення, - розповідає Павло Задорожнюк. - Краще не йти на такий ризик в жодному випадку.
Газопроводи та комунікації
Практично в будь-якому дачному чи котеджному селищі є земельні ділянки, на які накладено сервітут чи обмеження.
-З юридичної точки зору, це дещо різні поняття. Але для власника житла, чия нерухомість розташована на такій ділянці, це, практично, одне й теж саме поняття. Поняття "сервітут" трактується, як встановлене законодавством чи передбачене договором про право часткового використання земельної ділянки і приміщень з боку осіб, що не є їх власниками, але які вимушені їх використовувати внаслідок об’єктивних умов. Наприклад, якщо єдиний колодязь розташований на ділянці, що належить власнику, а ним вимушені користуватися сусіди, - роз’яснює Павло Задорожнюк.
Адміністративний сервітут - це коли держава, чи орган самоврядування, може прокладати через ділянку, що належить іншим власникам, дороги, лінії зв’язку, електромережі, газопроводи
- Звичайно ж, ситуація, коли в організованому котеджному селищі мешканці носять воду відрами з єдиного колодязя неможлива, але деякі види сервітуту можуть бути і в таких "елітних" селищах, - пояснює Павло Задорожнюк.
Найтиповіші серед них:
- Якщо на вашій ділянці проходить каналізаційна труба чи газопровід, то ви не матимете права побудувати над мережами навіть альтанку. До того ж ви зобов’язані допустити на ділянку ремонтників у разі потреби.
- Ділянка, яка знаходиться під сервітутом не може продаватися. Тому наявність сервітуту не впливає на вартість землі.
- Сервітут може бути постійним, чи мати термін. Тимчасовий сервітут встановлюють, якщо "третім особам " конче необхідно право доступу до ділянки. Наприклад у випадку ремонту загальної дороги. Цю можливість теж слід враховувати, коли купується ділянка, що розташована близько до під’їзних шляхів, - вважає Павло Задорожнюк.
Родзинки ринку
Заміське житло має відповідати певному класу, критерії цієї класифікації вже склалися на ринку. Але треба також враховувати ризики, пов’язані з розвитком ринку нерухомості. Наш експерт їх описує так:
- При великому рівні конкуренції на ринку, буде перемагати той, хто зможе запропонувати клієнту "родзинку". Чи то унікальне котеджне селище, чи унікальний проект і планування котеджів. На ринку скоро з’являться два типи проектів: мегапроекти - селища із загальною площею понад 50 га; селища, з площею до 15 га, - проаналізував ситуацію Павло Задорожнюк.
Поки що під Вінницею мегапроекти займають ще незначну частку ринку, але в майбутньому вони істотно впливатимуть на загальну ситуацію на ринку нерухомості.
Впроваджуючи ліквідний проект, забудовники визначають сегмент ринку, де знаходиться максимальний попит та мінімальна пропозиція.
На практиці все ж проходить так: забудовник прагне обрати ділянку біля шосе, біля водойми, лісу, привабливого природного ландшафту.
Уже на цьому етапі забудовники і покупці несуть ризики пов’язані із стратегічними прорахунками на ринку.
- У період пошуку земельної ділянки, її придбання, розробки генплану будівництва, ДБН, проходить мінімум рік-півтора. Будівництво селища теж займатиме два роки. За цей час може змінитися кон’єктура на ринку, і обраний забудовником сегмент ринку може стати неперспективним і неліквідним. Зменшує цей ризик будівництво мультісегментних селищ. Це можуть бути багатоквартирні 5-ти поверхові будинки, танхауси, або котеджі, розташовані в унікальному місці. Але приклад такого комплексного підходу у Вінниці - в майбутньому. Поки що найвдалішим прикладом у зведенні котеджних селищ є проект "Хуторок", що зводиться на Гніванському шосе. Тенденції ринку підтверджують необхідність таких підходів. Поки що девелопери заявляють про різноманітні проекти селищ. Але не всі вони реально реалізуються, - вважає Павло Задорожнюк.
За матеріалами: dom.ria.ua
