Кількість багатоповерхівок, що зводяться за індивідуальними проектами, росте з кожним роком. І в більшості з них передбачена можливість вільного планування квартири. Тому житло, яке повністю відповідає не типовій схемі, а вашим смакам, звичкам і уявленням про комфорт, - сьогодні не мрія, а реальність. Ось тільки щоб влаштування раю в окремо взятій квартирі був законним і безпечним, необхідно знати декілька важливих правил.

ТЕКСТ: Марія ГОЛІБАРДОВА

Фантазуємо на чистому листі

Індивідуальне планування квартири на сьогоднішній день є найбільш оптимальним рішенням для задоволення найвишуканіших капризів замовників. Саме воно дозволяє досягти затишку і комфорту для всіх членів сім'ї.

В ідеалі, зміни в планування квартири треба вносити до періоду з моменту ініціації будівництва будинку до його здачі в експлуатацію. У такому разі фантазії власника майбутньої квартири втілюють у життя самі проектувальники будинку, що будується. Для полегшення даного процесу власникові рекомендується погоджувати перепланування квартири із забудовником до моменту затвердження проекту будівництва житлового будинку. При цьому отриманням всіх дозвільних документів та узгодженням змін проекту повинен займатися сам забудовник (або ж його проектувальник). Зрозуміло, на практиці майбутньому власникові доводиться нести додаткові фінансові витрати, які повинні покрити витрати, що зв”язанні з погодженням, забудовника.

Крім того, в процесі будівництва вам або вашій довіреній особі необхідно уточнити всі питання, пов'язані з підключенням різних видів комунікацій. Чому це важливо зробити ще на ранній стадії? По-перше, від площі ваших приміщень залежатиме потужність необхідного устаткування.

По-друге, вибране вами планування не завжди може мати просте конструкційне рішення для установки устаткування. А це може привести до додаткових витрат, і навіть порушенню ергономіки приміщення.

По-третє, у разі установки кондиціонерів і теплового устаткування в елітних житлових комплексах (особливо висотних), потрібне узгодження проекту з експлуатаційними службами. А при цьому обов'язкова присутність фахівців-консультантів, які допоможуть з вибором найбільш оптимального рішення, як для мешканців, так і для експлуатаційних служб на даному конкретному об'єкті.

Робота над «помилками»

Досить поширене на сьогоднішній день явище, що майже завжди переходить в закономірність, - придбання квартири з плануванням, яке не відповідає запитам нового власника.

Природно, за наявності можливостей хочеться прибрати зайві стіни, змінити конфігурацію приміщень, збільшити площу житлової зони, склити балкон, об'єднати кімнату з лоджією, а ванну - з туалетом, - загалом, є бажання все зламати і влаштувати внутрішній простір квартири по-своєму. Проте, щоб уникнути подальшого «тертя» із законом, всі вищезазначені і подібні ним зміни в квартирі необхідно обов'язково погоджувати.Спершу уточнимо, що за законодавством перепланування потребує проведення в приміщеннях будівлі робіт, пов'язаних із зміною місцерозташування або розмірів самих приміщень, їх функціонального призначення і інженерного устаткування.

Перепланування житлового приміщення є зміною його конфігурації, що вимагає внесення зміни до технічного паспорта житлового приміщення.До того ж, згідно Закону України «Про власність» володіння, користування і розпорядження майном можливі лише за згодою всіх власників. Житловий кодекс додає, що перевлаштування і перепланування житлових приміщень може здійснюватися тільки з метою підвищення впорядкування квартири і за згодою власника, повнолітніх членів сім'ї і місцевої адміністрації. Врегулювання всіх процедурних питань може зайняти 6-8 місяців і вимагатиме від власника квартири неабиякого терпіння і міцних нервів.

І тут є два сценарії розвитку подій. Перший - ви ведете паперову тяганину самі, другий - доручаєте рішення всіх питань професіоналам. У першому варіанті ви економите частину грошей, але втрачаєте силу-силенну часу і нервів.

Причому, треба відмітити, що економія засобів вийде тільки тоді, коли все пройде гладко - «без сучка і задирочки», інакше є ризик витратити пристойні суми. А при виборі другого шляху - ви позбавляєте себе від безлічі клопоту. Додатково, досвідчені фахівці, виконуючі ваші доручення, гарантують, що узгодження бажаних змін буде здійснено в найкоротші терміни.

Якщо ви все ж таки вирішили займатися зміною квартири самостійно, на першому етапі потрібно звернутися в райадміністрацію з клопотанням про надання дозволу на здійснення перепланування. У заяві власник зобов'язаний детально пояснити, які саме зміни в планування квартири він має намір внести. Після розгляду документів виконком створює комісію, яка повинна обстежувати житлове приміщення щодо доцільності прибудови або перепланування і винести відповідне рішення.

Наступна інстанція, куди повинен звернутися власник - це вибрана їм самим проектна організація. При цьому власникові рекомендується перевірити, чи є у цієї організації всі необхідні ліцензії на заняття таким видом господарської діяльності. Розробка проекту може коштувати від 600 до 7000 грн. - залежно від складності перепланування.

Отримавши всі необхідні документи від проектної організації, власник повинен знову звернутися в держадміністрацію, подавши заздалегідь підготовлений пакет документів, підтверджуючий право власності на квартиру, висновки з Жеку, санепідемстанції, пожежної служби і акти, підтверджуючі згоду сусідів терпіти шум, пил і інші незручності, неминучі в період перепланування.

При вдалому збігу обставин власник отримує дозвіл від міжвідомчої комісії, і копія його проекту залишається в райадміністрації. До документів, що встановлюють право, вносяться зміни, які реєструються в БТІ.

По завершенню робіт комісія повинна скласти акт про відповідність об'єкту узгодженому раніше проекту і про введення об'єкту в експлуатацію. Також після повного закінчення робіт власник квартири повинен замовити в БТІ новий техпаспорт на приміщення, який він передає в ЖЕК разом з кресленнями по переплануванню.

Втім, далеко не всі проекти можуть бути затверджені відповідними державними інстанціями. Якщо ремонт або перепланування ставлять під загрозу цілісність конструкцій будинку, що може привести до руйнування самої будівлі, здійснити їх не вдасться.

Варто бути готовим і до чиновницьких перепон, і до того, що кожен представник органів влади може трактувати закони і нормативи за власним розсудом. Крім того, використання деяких будівельних матеріалів і технологій можуть просто не дозволити, зіславшись на те, що вони застаріли.

Отже, в приміщенні, що належить вам, ви маєте законне право робити перепланування з однією умовою - якщо заздалегідь оформлені всі дозвільні документи, підтверджуючі, що при цьому не порушуються будівельні нормативи (Сніп), дотримані права ваших сусідів і забезпечується збереження будинку.

Відповідальність за ініціативність

Безумовно, отримання дозвільної документації - заходи дорогі і клопіткі. Але якщо ви все-таки зважитеся на несанкціоновану квартирну перебудову, то повинні знати про можливі наслідки.

Оскільки самовільна прибудова і перепланіровка квартир забороняється, винні притягуються до адміністративної або кримінальної відповідальності згідно чинному законодавству України. Порушників районні адміністративні комісії можуть попередити або відразу передати на них справу до районного суду. Покаранням може стати штраф в розмірі від трьох до семи неоподатковуваних податком мінімумів, а в деяких випадках - виправні роботи строком до двох років. При цьому терміну давності не існує. Додатково, суд зобов'яже власника привести квартиру у відповідність до первинного стану.

Квартиру з самовільною прибудовою неможливо буде продати (подарувати, передати по спадку і т. п.), оскільки БТІ не видасть довідку-характеристику про відчуження квартири, де прописано, чи відповідає реальне планування квартири проекту і чи узгоджувалися зміни з місцевими органами влади, або здійснювалися без дозволу. Без цього документа нотаріус не оформить операцію купівлі-продажу.

Можливо вам повезе, і у вашому будинку ніколи не буде перевірок, і ніхто не дізнається про ваш несанкціонований ремонт, але інакше проблем не уникнути. Отже, як діяти, кожен вирішує сам.

Закон дозволяє перепланування, якщо:

- воно не змінює фасад будівлі;

- не порушує конструкції, що несуть основне навантаження будівлі;

- не ушкоджує сусідні квартири і не створює незручностей сусідам;

- не змінює функціонального призначення приміщень (не можна замінювати санвузол і кухню на кімнати, і навпаки);

- не ушкоджує систему опалювання;- не порушує систему сантехнічних і газових будинкових розводок;

- не порушує будинкових систем вентиляційних каналів.

Документи для реєстрації перепланування

• Висновок, що засвідчує право власності на квартиру

• Згода всіх власників і прописаних в квартирі осіб з переплануванням

• Копія технічного паспорта і довідка про стан будівлі

• Договір авторського нагляду

• Договір технічного нагляду

• Договір на вивіз сміття

• Копії ліцензій проектних і будівельних організацій

• Копія особистого рахунку

• Акти-угоди з сусідами

• Проект електророзводки

  Проект по сантехніці

Матеріал передруковано з сайту: www.provereno.com.ua